Baurechts­daten­bank

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 027

Flächenwidmungsplan; Verpflichtung zur

Aufstellung und Inhalt

(1) Jede Gemeinde hat auf Grundlage des Räumlichen Entwicklungskonzepts einen Flächenwidmungsplan für das gesamte Gemeindegebiet durch Verordnung zu erlassen.

(2) Der Flächenwidmungsplan besteht aus der planlichen Darstellung auf Katastergrundlage und dem dazu erforderlichen Wortlaut.

(3) Der Flächenwidmungsplan hat zu enthalten:
1. die Festlegung der Nutzungsarten (Bauland, Grünland, Verkehrsflächen) und Widmungen gemäß den §§ 30 bis 36;
2. die Kennzeichnungen gemäß den §§ 16 Abs 4, 31 Abs 1 Z 2, 37 bis 42 und 50 Abs 2 Z 1;
3. die Kenntlichmachungen gemäß § 43.

(4) Kennzeichnungen sind zur Nutzungsart und Widmung hinzutretende Beschränkungen oder Gebote mit normativer Wirkung.

(5) Kenntlichmachungen sind Hinweise auf planungsrelevante Umstände. Ihnen kommt keine selbstständige normative Wirkung zu.

(6) In besonderen Fällen können für übereinander liegende Ebenen desselben Planungsgebiets auch unterschiedliche Nutzungsarten und Widmungen festgelegt werden (Schichtenwidmung).

(7) Widmungen können in gesetzlich bestimmten Fällen zeitlich befristet werden. Bei Befristungen sind gleichzeitig mit der Widmung das Fristende und die Folgewidmung festzulegen und im Flächenwidmungsplan auszuweisen. Soweit der Eintritt der Folgewidmung von der Erfüllung einer Bedingung innerhalb bestimmter Frist abhängt, ist von der Gemeinde längstens innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieser Frist auch der Eintritt bzw Nichteintritt der Folgewidmung im Flächenwidmungsplan auszuweisen.

(8) Die Landesregierung hat zur einheitlichen Gestaltung der planlichen Darstellungen und der Planungsberichte durch Verordnung Richtlinien zu erlassen.

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3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 028

Widmungsgebote und -verbote

(1) Die Inhalte des Flächenwidmungsplans sind so aufeinander abzustimmen, dass eine gegenseitige Beeinträchtigung oder Gefährdung möglichst vermieden wird (Abstimmungsgebot).

(2) Bei Festlegungen gemäß § 27 Abs 3 Z 1 und 2 sind die der Hauptsache nach bestehenden Nutzungs- und Rechtsverhältnisse möglichst zu berücksichtigen (Beachtung bestehender Strukturverhältnisse).

(3) Als Bauland dürfen vorbehaltlich § 37 Flächen nicht ausgewiesen werden, die

1. auf Grund ihrer ungünstigen natürlichen Gegebenheiten keine Baulandeignung besitzen;

2. im Gefährdungsbereich von Hochwasser, Lawinen, Murgängen, Steinschlag udgl gelegen oder als wesentliche Hochwasserabfluss- oder Hochwasserrückhalteräume zu erhalten sind;

3. keine ausreichende Erschließung mit technischer oder sozialer Infrastruktur aufweisen;

4. auf Grund der gegebenen oder erwartbaren Umweltbelastungen oder -auswirkungen für eine widmungsgemäße Nutzung ungeeignet sind;

5. Waldflächen im Sinn des Forstgesetzes 1975 sind; oder

6. aus anderen öffentlichen Gründen für eine Bebauung nicht geeignet sind.

(4) Als Bauland sollen nur Flächen ausgewiesen werden, die der geplanten hauptsächlichen Verwendung entsprechend

1. in angemessener Entfernung von den Einrichtungen der Daseinsvorsorge und Versorgungsinfrastruktur gelegen sind;

2. mit öffentlichen Verkehrsmitteln ausreichend erschlossen sind;

3. eine ausreichende Umweltqualität (Besonnung, Klima, Belastung durch Lärm und Luftschadstoffe udgl) aufweisen.

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3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 029

Ausmaß und Befristung des unverbauten Baulandes

(1) Das Ausmaß des unverbauten Baulandes hat sich nach dem Bedarf zu richten, der in der Gemeinde in einem Planungszeitraum von zehn Jahren voraussichtlich besteht. Der Bedarf ist in einer Beilage zum Flächenwidmungsplan nach Widmungen detailliert zu begründen (Flächenbilanz). Die Landesregierung kann dazu durch Verordnung nähere Festlegungen treffen.

(2) Baulandneuwidmungen von unverbauten Grundflächen sind, soweit keine Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet oder -zone erfolgt, in ihrer zeitlichen Geltung dahin zu beschränken, dass mit Ablauf des zehnten Jahres ab Rechtswirksamkeit ihrer Ausweisung eine Folgewidmung eintritt, wenn bis dahin keine der Widmung entsprechende Bebauung begonnen worden ist. Als Folgewidmung kommt dabei nur die Widmung vor der Baulandneuausweisung oder, soweit die Voraussetzungen dafür vorliegen, eine andere Widmung der Nutzungsarten Grünland oder Verkehrsflächen in Betracht. Eine Änderung der Baulandkategorie lässt die Befristung unberührt.

(3) Die Zehnjahresfrist gemäß Abs 2 kann von der Gemeindevertretung im Interesse einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung auf Anregung der betreffenden Grundeigentümer vor ihrem Ablauf einmalig um bis zu fünf Jahre verlängert werden, wenn ein rechtzeitiger Baubeginn aus nicht von den Grundeigentümern zu vertretenden Gründen unmöglich war. Solche Anregungen auf Fristerstreckung können bis sechs Monate vor Fristende eingebracht werden.

(4) Bei Baulandneuwidmungen der Kategorien Gebiet für Handelsgroßbetriebe, Gebiet für Beherbergungsgroßbetriebe und Sonderfläche kann die gesetzliche Frist gemäß Abs 2 auf bis zu fünf Jahre verkürzt sowie bei der Kategorie Gebiet für Handelsgroßbetriebe auch entsprechend der Geltungsdauer der Standortverordnung festgelegt werden. Eine einmalige Verlängerung dieser Frist um bis zu weitere fünf Jahre ist zulässig.

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3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 030

Bauland

(1) Die Nutzungsart Bauland gliedert sich in folgende Kategorien:
1.
Reines Wohngebiet (RW): in einem solchen sind zulässig:
a)
Wohnbauten und dazu gehörige Nebenanlagen;
b)
bauliche Anlagen für Betriebe, die keine Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen erheblichen Straßenverkehr zu verursachen geeignet sind und die sich der Eigenart des Wohngebiets entsprechend in die Umgebung einordnen lassen;
c)
bauliche Anlagen für dem Bedarf der Bewohner dienende Einrichtungen wie Kindergärten, Volksschulen, solche Handels- und Dienstleistungsbetriebe;

2.
Erweitertes Wohngebiet (EW): in einem solchen sind zulässig:
a)
Wohnbauten und dazu gehörige Nebenanlagen;
b)
bauliche Anlagen für Betriebe, die keine erhebliche Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen übermäßigen Straßenverkehr verursachen;
c)
bauliche Anlagen für Erziehungs-, Bildungs- und sonstige kulturelle und soziale Aufgaben sowie der öffentlichen Verwaltung;

2a.
Gebiete für den förderbaren Wohnbau (FW): in einem solchen sind zulässig:
a)
Wohnbauten, die im Hinblick auf ihre Verwendung, Wohnnutzfläche und Bebauungsdichte nach wohnbauförderungsrechtlichen Vorschriften des Landes förderbar sind;
b)
zu Wohnbauten gehörige Nebenanlagen;
c)
in untergeordnetem Ausmaß bauliche Anlagen, die im Erweiterten Wohngebiet zulässig sind (Z 2 lit b und c), innerhalb von mehrgeschoßigen Wohnbauten gemäß der lit a;

3.
Kerngebiet (KG): in einem solchen sind zulässig:
bauliche Anlagen, die im Erweiterten Wohngebiet zulässig sind, unter besonderer Verdichtung und Funktionsmischung;

4.
Ländliches Kerngebiet (LK): in einem solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen für Betriebe, die keine übermäßige Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstige Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und keinen übermäßigen Straßenverkehr verursachen;
b)
bauliche Anlagen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe;
c)
bauliche Anlagen, die im Erweiterten Wohngebiet zulässig sind;

5.
Dorfgebiet (DG): in einem solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Berufsgärtnereien;
b)
bauliche Anlagen, die im Erweiterten Wohngebiet zulässig sind;

6.
Betriebsgebiet (BE): in einem solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen für Betriebe, die im Erweiterten Wohngebiet zulässig sind;
b)
bauliche Anlagen der öffentlichen Verwaltung;
c)
betrieblich bedingte Wohnungen innerhalb von Bauten gemäß der lit a sowie dazugehörige Nebenanlagen;
d)
Bauten mit baulichen Anlagen gemäß der lit a oder b im Erdgeschoß und Start- und Übergangswohnungen (§ 35a BauTG) in den oberen Geschoßen, wenn unter Berücksichtigung der rechtlichen Interessen angrenzender Betriebe auf Grund der Lage und Immissionsbelastung eine Eignung für eine Wohnnutzung geschaffen werden kann;

7.
Gewerbegebiet (GG): in einem solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen für Betriebe, die die Umgebung nicht übermäßig beeinträchtigen;
b)
bauliche Anlagen der öffentlichen Verwaltung;
c)
betrieblich bedingte Wohnungen innerhalb von Bauten gemäß der lit a sowie dazugehörige Nebenanlagen;

8.
Industriegebiet (IG): in einem solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen für Betriebe, die eine übermäßige Beeinträchtigung der Umgebung verursachen (zB Betriebe mit Explosions- oder Strahlungsgefahr für die Umgebung, wenn sie nicht unter § 34 Abs. 1 Z 1 fallen);
b)
für den Betrieb unerlässliche Wohnungen, Wohnräume und Einrichtungen innerhalb von Bauten gemäß der lit a;

9.
Zweitwohnungsgebiet (ZG): in einem solchen sind zulässig:
a)
Wohnbauten mit Zweitwohnungen (§ 5 Z 17) und sonstige Wohnbauten und dazu gehörige Nebenanlagen;
b)
bauliche Anlagen für Betriebe, die im Erweiterten Wohngebiet zulässig sind;

10.
Gebiet für Handelsgroßbetriebe (HG): in einem solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen für Handelsgroßbetriebe (§ 32);
b)
bauliche Anlagen, die im Erweiterten Wohngebiet bzw Gewerbegebiet zulässig sind, nach Maßgabe der Widmung der überwiegend angrenzenden Flächen;

11.
Gebiet für Beherbergungsgroßbetriebe (BG): in einem solchen sind zulässig:
bauliche Anlagen für Beherbergungsgroßbetriebe (§ 33) und dazu gehörige Betriebe für Freizeit- und Vergnügungszwecke;

12.
Sonderfläche (SF): auf einer solchen sind zulässig:
a)
bauliche Anlagen, die dem festgelegten Verwendungszweck der Sonderfläche (§ 34) entsprechen;
b)
Verwendungszweck bedingte Wohnungen, Wohnräume und Einrichtungen innerhalb von Bauten gemäß der lit a.
(2) Die Ausweisung der Kategorie Ländliches Kerngebiet setzt voraus, dass die Flächen bereits überwiegend verbaut sind und eine widmungsmäßige Trennung der gegebenen Nutzungen nicht möglich ist.
(2a) Die Ausweisung der Kategorie Gebiete für den förderbaren Wohnbau ist nur in Siedlungsschwerpunkten zulässig.
(3) In allen Bauland-Kategorien sind Bauten und sonstige Anlagen für Kultuszwecke, für Zwecke der Sicherheitsüberwachung und des Feuerschutzes zulässig, wenn sie sich der jeweiligen Flächenwidmung entsprechend in die Umgebung einordnen.
(4) In den Bauland-Kategorien gemäß Abs 1 Z 1 bis 6 sind Apartmenthäuser und Apartmenthotels erst nach Kennzeichnung der Flächen gemäß § 39 Abs 2 zulässig.
(5) In den Kategorien Betriebsgebiet und Gewerbegebiet sind bauliche Anlagen für Betriebe mit Einzelhandelsnutzungen auf über 300 m² Verkaufsfläche (§ 32 Abs 2) nicht zulässig. In der Kategorie Betriebsgebiet gilt dies nicht für Handelsbetriebe in gemischtgenutzten Bauten mit Kennzeichnung gemäß § 39a.
(6) In der Kategorie Gewerbegebiet sind bauliche Anlagen für Betriebe für Erholungs- und Freizeitnutzungen nicht zulässig.
(7) Bauliche Anlagen für Tankstellen sind nur in den Kategorien Gewerbegebiet, Industriegebiet, Gebiet für Handelsgroßbetriebe und Sonderfläche mit entsprechendem Verwendungszweck zulässig. Dies gilt auch für Betriebstankstellen mit einer Lagermenge von mehr als 10.000 kg Treibstoff.
(8) Bauliche Anlagen für Betriebe, die in hohem Maß eine Explosions- oder Strahlungsgefährdung für die Umgebung erwarten lassen oder in den Anwendungsbereich der Seveso-Richtlinie fallen, sind nur in der Kategorie Sonderfläche mit entsprechend festgelegtem Verwendungszweck zulässig.
(9) Bei der Beurteilung der Widmungskonformität eines Bauvorhabens ist auf den konkreten Betrieb und nicht auf den Betriebstypus abzustellen. Dies gilt nicht hinsichtlich der Kategorien Reines Wohngebiet und Zweitwohnungsgebiet und für die Beurteilung nach Abs 8.

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3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 031

Zweitwohnungsbeschränkungen*

*und Zweitwohnungsgebiete

(1) Die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung ist raumordnungsrechtlich beschränkt:
1. in Gemeinden, in denen der Anteil an Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz verwendet werden, 16 % des gesamten Wohnungsbestandes in der Gemeinde übersteigt (Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden);
2. in Gebieten, die durch Kennzeichnung im Flächenwidmungsplan der Gemeinde zu Zweitwohnung-Beschränkungsgebieten erklärt worden sind; eine solche Kennzeichnung kann erfolgen, wenn dies zur Versorgung der Bevölkerung mit geeigneten Wohnungen für Hauptwohnsitzzwecke oder zur Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die örtlichen Siedlungs-, Sozial- oder Wirtschaftsstrukturen erforderlich ist.
Die Landesregierung hat das Vorliegen der Voraussetzungen gemäß der Z 1 alle fünf Jahre festzustellen und die Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden durch Verordnung zu bezeichnen. Auf Antrag einer Gemeinde kann der Prozentsatz gemäß der Z 1 für die betreffende Gemeinde erhöht werden, wenn dies überörtlichen strukturellen Entwicklungszielen nicht zuwiderläuft. Für die Feststellung des Prozentanteils ist jeweils das arithmetische Mittel des Nicht-Hauptwohnsitzanteils zum Stichtag 31. Oktober der letzten fünf Jahre heranzuziehen.

(2) In Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden oder -gebieten ist die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig. Ausgenommen davon sind Wohnungen:
1. die durch Rechtserwerb von Todes wegen oder nach zehnjähriger Hauptwohnsitznutzung durch Schenkung oder Übergabevertrag von Personen erworben worden sind, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, soweit keine entgeltliche Überlassung der Wohnung an vom bisherigen Rechtsinhaber, dessen Ehegatten oder eingetragenem Partner oder vom Rechtserwerber, dessen miterwerbendem Ehegatten oder eingetragenem Partner verschiedene Personen zu Zweitwohnzwecken erfolgt; dies gilt auch, wenn Anteile zwischen Personen, die diese auf eine der vorgenannten Arten erworben haben, in weiterer Folge rechtsgeschäftlich übertragen werden;
2. die als Zweitwohnung baurechtlich bewilligt worden sind (zB Wochenendhäuser);
3. für die durch Bescheid (Abs 3) eine ausnahmsweise Verwendung als Zweitwohnung gestattet ist;
4. die bereits vor dem 1. März 1993 für Zwecke des Urlaubs, des Wochenendes oder andere Freizeitzwecke verwendet worden sind, wenn und soweit dies bau- und raumordnungsrechtlich zulässig war;
4a. die bereits vor Inkrafttreten einer Verordnung gemäß Abs 1 Z 1 oder Kennzeichnung gemäß Abs 1 Z 2 als Zweitwohnung verwendet worden sind, wenn und soweit dies bau- und raumordnungsrechtlich zulässig war und keine eigentumsrechtliche Übertragung oder entgeltliche sonstige Überlassung der Wohnung an Dritte zu Zweitwohnzwecken erfolgt.
5. (Anm: Aufgehoben durch LGBl Nr 64/2022 - VfGh).

(3) Die Gemeindevertretung kann die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung außerhalb ausgewiesener Zweitwohnungsgebiete aus berücksichtigungswürdigen Gründen (zB wenn die Wohnung bisher dem Eigentümer zur Deckung des ganzjährigen Wohnbedarfes von sich oder seinen Angehörigen [Ehegatten, eingetragene Partner, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Wahl-, Pflege- oder Schwiegerkinder] diente oder der familiären Vorsorge zur Deckung eines solchen Bedarfes dient) auf Antrag ausnahmsweise gestatten. Die Ausnahme ist auf höchstens zehn Jahre zu befristen und soweit erforderlich unter Auflagen oder Bedingungen zu erteilen. Der Bescheid ist jedenfalls zu begründen.

(4) Die Ausweisung von Zweitwohnungsgebieten ist nur zulässig, wenn
1. in der Gemeinde ausreichend leistbarer Wohnraum in raumordnungsfachlich geeigneten Lagen vorhanden und verfügbar ist und dieser Umstand durch die Ausweisung nicht beeinträchtigt wird, sowie
2. keine negativen Auswirkungen auf die örtlichen Siedlungs-, Sozial und Wirtschaftsstrukturen zu erwarten sind, eine nachhaltige Freiraumentwicklung in der Gemeinde sichergestellt ist und wertvolle landwirtschaftliche Flächen in der Gemeinde erhalten bleiben.

(4a) Die Gemeinde ist ermächtigt, zum Zweck der Feststellung des Anteils an Zweitwohnungen in der Gemeinde eine (formlose) Zweitwohnungserhebung durchzuführen und die Adressdaten der gemeldeten und zulässigen Zweitwohnungen in einem Zweitwohnungsverzeichnis einzutragen.

(5) Zum Zweck der Überwachung der Einhaltung der sich aus Abs 2 ergebenden Beschränkungen für die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung sind den damit betrauten Organen die Zufahrt und zu angemessener Tageszeit der Zutritt zu dem jeweiligen Objekt zu gewähren und die erforderlichen Auskünfte über dessen Verwendung zu erteilen. Ist auf Grund bestimmter Tatsachen eine Nutzung anzunehmen, die den sich aus Abs 2 ergebenden Beschränkungen widerspricht, haben die Versorgungs- oder Entsorgungsunternehmen, die Erbringer von Postdiensten oder von elektronischen Zustelldiensten auf Anfrage des Bürgermeisters oder der Bürgermeisterin die zur Beurteilung der Nutzung erforderlichen Auskünfte zu erteilen oder die erforderlichen personenbezogenen Daten zu übermitteln.

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3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 031a

Maßnahmen gegen unrechtmäßige Zweitwohnnutzungen

(1) Bestehen für eine Gemeinde konkrete Anhaltspunkte dafür, dass eine Wohnung entgegen den Bestimmungen des § 31 Abs 2 als Zweitwohnung verwendet wird, hat sie die Eigentümer der Wohnung und/oder die sonstigen Nutzungsberechtigten darüber zu informieren und zur Stellungnahme binnen angemessener, vier Wochen nicht unterschreitender Frist aufzufordern.

(2) Können die Bedenken gemäß Abs 1 nicht entkräftet werden, hat die Gemeinde die örtlich zuständige Bezirksverwaltungsbehörde unter Bekanntgabe der Verdachtsmomente unverzüglich in Kenntnis zu setzen.

(3) Ist mit Grund anzunehmen, dass die Verwendungsbeschränkung gemäß § 31 Abs 2 nur durch Zwangsmittel oder Entzug dinglicher Rechte durchgesetzt werden kann, kann die Gemeinde über die Unzulässigkeit der Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens mit Bescheid absprechen und die Eigentümer der Wohnung und/oder sonst Verfügungsberechtigten unter Hinweis auf Abs 5 auffordern, die unrechtmäßige Zweitwohnnutzung binnen Jahresfrist zu beenden oder die Wohnung zu veräußern. Im Rahmen des Ermittlungsverfahrens kann die Gemeinde dabei die Vorlage eines Nachweises über die Nutzung der Wohnung verlangen. Vor Ablauf der Jahresfrist kann diese auf Ansuchen der Verpflichteten aus berücksichtigungswürdigen Gründen einmalig verlängert werden. Der Bescheid ist der Landesregierung zur Kenntnis zu bringen.

(4) Die Landesregierung hat die Gemeinden auf deren Ersuchen in den Angelegenheiten des Abs 3 zu beraten und zu unterstützen.

(5) Sind die Eigentümer einer Liegenschaft oder eines Superädifikats oder die Inhaber eines Baurechts einem Auftrag nach Abs 3 nicht nachgekommen, hat die Landesregierung dies mit Bescheid festzustellen und auszusprechen, dass sie namens des Landes Salzburg berechtigt ist, die Versteigerung der Liegenschaft beim zuständigen Exekutionsgericht zu betreiben. Auf die Vollstreckung des Anspruchs des Landes Salzburg auf Versteigerung sind die Bestimmungen über Zwangsversteigerung von Liegenschaften gemäß den §§ 133 ff EO mit folgenden Abweichungen sinngemäß anzuwenden:
1. Die gerichtliche Zwangsversteigerung hat unter sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen des § 352 ff der Exekutionsordnung zu erfolgen.
2. Ein auf dem Gegenstand der Versteigerung lastendes Veräußerungsverbot steht der Bewilligung der Versteigerung nicht entgegen.
3. Angehörige (im Sinn des § 31 Abs 3) des oder der Verpflichteten sind vom Bieten im eigenen und im fremden Namen sowie durch Vertreter ausgeschlossen.

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3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 031b

Zweckentfremdung von Wohnungen

(1) Die Zweckentfremdung von bestehenden Wohnungen ist nur mit Bewilligung gemäß Abs 3 zulässig. Als Zweckentfremdung im Sinn dieser Bestimmung gilt die Verwendung einer Wohnung für touristische Beherbergungen.

(2) Von der Beschränkung gemäß Abs 1 sind ausgenommen:
1. Wohnungen in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten sowie Gebieten mit Kennzeichnung gemäß § 39 Abs 2;
2. Wohnungen in Apartmentbauten, die als solche vor dem 1. Jänner 1973 oder später unter Anwendung des Art III Abs 2 der Raumordnungsgesetz-Novelle 1973, LGBl Nr 126/1972, baubehördlich bewilligt worden sind;
3. touristische Beherbergungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten nach Maßgabe des § 48 Abs 2 und 3;
4. touristische Beherbergungen im Rahmen der Privatzimmervermietung;
5. Wohnungen, die bereits vor dem 1. Jänner 2018 für touristische Beherbergungen verwendet worden sind, wenn und soweit dies bau- und raumordnungsrechtlich zulässig war.

(3) Soweit dies nicht bereits nach den allgemeinen baupolizeilichen Vorschriften des Landes der Fall ist und kein Ausnahmefall gemäß Abs 2 vorliegt, bedarf die Zuführung von bestehenden Wohnungen zu einer Verwendung gemäß Abs 1 jedenfalls einer baubehördlichen Bewilligung. Eine solche Bewilligung darf unbeschadet der sonstigen baurechtlichen Voraussetzungen nur erteilt werden, wenn
1. für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen worden sind und
2. die Wohnung keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke aufweist oder in der Gemeinde keine Nachfrage besteht, die das Angebot an für Hauptwohnsitzzwecke geeigneten Wohnungen erheblich übersteigt.
Das Vorliegen dieser Umstände ist vom Bewilligungswerber oder der Bewilligungswerberin nachzuweisen. Die Bewilligung ist auf höchstens zehn Jahre zu befristen und soweit erforderlich unter Auflagen oder Bedingungen zu erteilen.

(4) Zum Zweck der Überwachung der Einhaltung der sich aus Abs 1 ergebenden Beschränkung sind den damit betrauten Organen die Zufahrt und zu angemessener Tageszeit der Zutritt zu dem jeweiligen Objekt zu gewähren und die erforderlichen Auskünfte über dessen Verwendung zu erteilen. Ist auf Grund bestimmter Tatsachen eine Nutzung anzunehmen, die der sich aus Abs 1 ergebenden Beschränkung widerspricht, haben die Versorgungs- oder Entsorgungsunternehmen, die Erbringer von Postdiensten oder von elektronischen Zustelldiensten auf Anfrage des Bürgermeisters oder der Bürgermeisterin die zur Beurteilung der Nutzung erforderlichen Auskünfte zu erteilen oder die erforderlichen personenbezogenen Daten zu übermitteln.

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LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 032

Handelsgroßbetriebe

(1) Handelsgroßbetriebe sind Bauten oder Teile von Bauten mit Verkaufsräumen von Betrieben des Handels allein oder zusammen mit solchen des Gewerbes, in denen der in der Anlage 1 festgelegte Schwellenwert für die Gesamtverkaufsfläche überschritten wird. Jedenfalls nicht als Handelsgroßbetriebe gelten:
1.
Betriebe des Kraftfahrzeug- und des Maschinenhandels,

2.
Betriebe des konventionellen Baustoffhandels,

3.
Baumschulen und Berufsgärtnereien,

4.
Handelsbetriebe in gemischtgenutzten Bauten mit Kennzeichnung gemäß § 39a.
(2) Zur Verkaufsfläche zählen

1.
Flächen:
a)
auf denen Waren ausgestellt oder zum Verkauf angeboten werden;
b)
auf denen im Zusammenhang mit dem Warenverkauf stehende Dienstleistungen erbracht werden;
c)
die der Abwicklung des geschäftlichen Verkehrs mit den Kunden dienen;
d)
die sich mit einer dieser Flächen in einem gemeinsamen Raum befinden;
e)
die innerhalb eines Baues der Erschließung einer dieser Flächen dienen und zur Benützung durch Kunden bestimmt sind.2.
nicht aber Flächen:
a)
von Tiefgaragen, Lagern, Windfängen bis zu 40 m², Stiegenhäusern und Sanitärräumen mit ihren Zugängen;
b)
von Dienstleistungs- und Gastronomieeinrichtungen, die sich nicht in einem gemeinsamen Raum mit Verkaufsflächen befinden und in denen eine Abgabe von Waren nur im untergeordneten Ausmaß erfolgt.
Verkaufsflächen in mehreren Bauten sind zusammenzurechnen, wenn sie zueinander in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und entweder einen funktionalen Zusammenhang bilden oder die Verkaufsflächen innerhalb eines Zeitabstandes von fünf Jahren ab Aufnahme der Benützung geschaffen werden. Keine Zusammenrechnung erfolgt in gekennzeichneten Orts- oder Stadtkernbereichen sowie in historisch gewachsenen Einkaufs- und Geschäftsstraßen.
(3) Die Handelsgroßbetriebe werden in folgende Kategorien unterteilt:

1.
Verbrauchermärkte: Als Verbrauchermärkte gelten Handelsgroßbetriebe, die in ihrem Warensortiment ausschließlich oder überwiegend Lebens- und Genussmittel an Letztverbraucher anbieten.

2.
C&C-Märkte: Als C&C-Märkte gelten Handelsgroßbetriebe, die grundsätzlich nur Wiederverkäufern zugänglich sind.

3.
Fachmärkte: Als Fachmärkte gelten Handelsgroßbetriebe, die Waren einer oder mehrerer Warengruppen sowie allenfalls in geringfügigem Ausmaß Lebens- und Genussmittel anbieten, mit Ausnahme von Bau-, Möbel- oder Gartenmärkten.

4.
Bau-, Möbel- oder Gartenmärkte: Als solche gelten Handelsgroßbetriebe, die Waren für Baumaßnahmen, die Raumausstattung bzw die Raum- oder Gartengestaltung, Waren, die typischerweise mit dem Kraftfahrzeug abtransportiert werden sowie allenfalls in geringfügigem Ausmaß Lebens- und Genussmittel und sonstige Waren anbieten.

5.
Einkaufszentren: Als Einkaufszentren gelten Handelsgroßbetriebe, die eine geplante Konzentration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben darstellen, die zueinander in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale Einheit bilden.
(4) Bei der Ausweisung von Gebieten für Handelsgroßbetriebe sind auch die jeweilige zulässige Kategorie und die jeweils höchstzulässige Gesamtverkaufsfläche festzulegen. In der Kategorie Einkaufszentren ist darüber hinaus die höchstzulässige Verkaufsfläche für den Anteil an Verbrauchermärkten gesondert festzulegen.
(5) Gebiete für Handelsgroßbetriebe dürfen nur ausgewiesen werden, soweit eine solche Widmung durch eine in Geltung stehende Standortverordnung für Handelsgroßbetriebe für zulässig erklärt ist. Keine Standortverordnung ist erforderlich:

1.
in gekennzeichneten Orts- oder Stadtkernbereichen;

2.
für bereits am 1. Jänner 2018 als Gebiete für Handelsgroßbetriebe gewidmete Flächen: für eine einmalige Erhöhung der zu diesem Zeitpunkt festgelegten höchstzulässigen Gesamtverkaufsfläche um bis zu 10 % , höchstens jedoch um 200 m², jeweils je festgelegter Kategorie; dies gilt nicht, wenn nach dem 1. Jänner 2018 für die betreffenden Flächen eine Standortverordnung erlassen wurde;

3.
für eine Anpassung der Widmungsfläche ohne Änderung der Kategorien oder der jeweils höchstzulässigen Gesamtverkaufsflächen.
(6) Im Flächenwidmungsplan sind außerdem das Datum des Inkrafttretens und eine allfällige Verlängerung einer Standortverordnung, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes (§ 81 Abs 1) erlassen wird, anzugeben. Ab dem Außerkrafttreten der Standortverordnung (§ 14 Abs 5) ist eine der Standortverordnung entsprechende Flächenwidmung bei der Beurteilung von Bauvorhaben für Handelsgroßbetriebe nicht mehr anzuwenden. Diese Unanwendbarkeit ist vom Bürgermeister oder von der Bürgermeisterin unverzüglich im Flächenwidmungsplan kenntlich zu machen.
(7) Bestehen bei einem Vorhaben Zweifel, ob nicht eine Widmung als Handelsgroßbetrieb erforderlich ist, hat die Behörde vor der Erteilung der Bewilligung eine Stellungnahme der Landesregierung einzuholen. Die Stellungnahme ist innerhalb von sechs Wochen ab Vorlage der Unterlagen abzugeben. Während dieser Frist darf vor Einlangen der Stellungnahme die Bewilligung nicht erteilt werden.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 033

Beherbergungsgroßbetriebe

(1) Beherbergungsgroßbetriebe sind Bauten für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen mit mehr als 120 Gästezimmern oder 240 Gästebetten. Gästezimmer sowie Gästebetten in mehreren Bauten sind zusammenzuzählen, wenn die Bauten in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine funktionale oder wirtschaftliche Einheit bilden.

(1a) Auf Antrag der Gemeinde kann die Landesregierung durch Verordnung die höchstzulässige Zahl der zulässigen Gästezimmer und Gästebetten gemäß Abs 1 auf die Hälfte herabsetzen. Der Antrag ist von der Gemeindevertretung zu beschließen und im Hinblick auf die Ziele des § 2 Abs 1 Z 6 und 7 zu begründen. Von einer solchen Festlegung für die jeweilige Gemeinde bleiben unberührt:

1. einmalige Erweiterungen von zu diesem Zeitpunkt bestehenden Gastgewerbebetrieben mit bereits mehr als 60 Gästezimmern oder 120 Gästebetten, wenn eine Erweiterung um nicht mehr als 10 Gästezimmer oder 20 Gästebetten erfolgt und dabei die höchstzulässige Zahl gemäß Abs 1 nicht überschritten wird;

2. zu diesem Zeitpunkt anhängige Bauverfahren zur Errichtung oder Erweiterung von Gastgewerbebetrieben mit mehr als 60 Gästezimmern oder 120 Gästebetten.

(2) Bei der Ausweisung von Gebieten für Beherbergungsgroßbetriebe ist auch die jeweils höchstzulässige Zahl an Gästezimmern festzulegen. Dabei ist grundsätzlich von zwei Gästebetten je Gästezimmer auszugehen. Von diesem Verhältnis kann die Gemeindevertretung durch eine gesonderte Festlegung der Bettenanzahl abweichen.

(3) Die Ausweisung von Gebieten für Beherbergungsgroßbetriebe ist nicht zulässig, wenn die Fläche außerhalb des Dauersiedlungsraums liegt oder nachteilige Auswirkungen zu erwarten sind auf:

1. das Landschafts- oder das Ortsbild,

2. die Verkehrsstruktur,

3. die Belastbarkeit der Landschaft,

4. die Sozialstruktur oder

5. die Tourismusstruktur.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 034

Sonderflächen

(1) Die Ausweisung von Sonderflächen ist zulässig:
1. für Vorhaben, die sich nach der Art oder den Umständen des jeweiligen Vorhabens nicht in eine sonstige Bauland-Kategorie einordnen lassen (wie Kasernen, größere Kranken- und Kuranstalten, Tiergärten), oder in hohem Maß eine Explosions- oder Strahlungsgefährdung für die Umgebung erwarten lassen oder in den Anwendungsbereich der Seveso-Richtlinie fallen;
1a. für Flächen, die im Räumlichen Entwicklungskonzept für einen bestimmten Verwendungszweck vorgesehen sind;
2. für Vorhaben, die auf Grund ihres Verwendungszwecks an einen bestimmten Standort gebunden sind (zB Fernwärmeerzeugungsanlagen); oder
3. für Vorhaben, für die ein bestimmter Standort besonders geeignet ist. Eine solche Eignung setzt jedenfalls voraus, dass
a) die geplante Verwendung im öffentlichen Interesse gelegen ist und den Festlegungen in Entwicklungsprogrammen des Landes oder dem Räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde nicht widerspricht;
b) die geplante Verwendung eine Ergänzung oder Fortentwicklung gegebener Strukturen darstellt;
c) keine schädlichen Umweltauswirkungen damit verbunden sind und keine erhebliche Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes erfolgt; und
d) keine sonstigen öffentlichen Interessen der Ausweisung entgegenstehen;
4. für bestehende einzelstehende Betriebe im Grünland.

(2) Bei der Ausweisung von Sonderflächen ist der jeweilige Verwendungszweck festzulegen.

(3) Die Ausweisung einer Sonderfläche für Seveso-Betriebe ist nur zulässig, wenn von der Landesregierung die Raumverträglichkeit (§ 16) festgestellt und der Auswirkungsbereich entsprechend dieser Feststellung im Flächenwidmungsplan gleichzeitig gekennzeichnet wird.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 035

Verkehrsflächen

(1) Als Verkehrsflächen sind wichtige Verkehrsflächen der Gemeinde samt den dazugehörigen baulichen Anlagen und den angrenzenden Grünstreifen auszuweisen, die für die Anlage oder ihren Schutz notwendig sind. Dazu gehören auch solche Verkehrsflächen, die in nächster Zukunft einem solchen Zweck gewidmet werden sollen.

(2) Bundes- und Landesstraßen und sonstige Straßen von überörtlicher Bedeutung samt den im Abs 1 angeführten Nebenanlagen und Grünstreifen, Haupt- und Nebenbahnen samt ihren Nebenanlagen sowie Flugplätze sind unter Kenntlichmachung der jeweiligen Verwendung ebenfalls als Verkehrsflächen auszuweisen, ohne dass sich daraus für ihre Planung, Errichtung und Änderung auf Grund dieses Gesetzes Beschränkungen ergeben.

(3) Als Verkehrsfläche können auch Parkplätze einschließlich den dazu gehörigen Nebenanlagen ausgewiesen werden.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 036

Grünland

(1) Die Nutzungsart Grünland gliedert sich in folgende Kategorien:
1. Ländliches Gebiet (GLG): es ist für die land- oder forstwirtschaftliche oder berufsgärtnerische Nutzung bestimmt;
2. Kleingartengebiet (GKG): es ist für nicht berufsgärtnerisch genutzte kleine Gärten mit Erholungsfunktion bestimmt;
3. Erholungsgebiet (GEG): es ist für öffentlich zugängliche Gärten und Parkanlagen sowie sonstige für die Gesundheit und Erholung notwendige Grünflächen bestimmt;
4. Campingplätze (GCP): sie sind für den Betrieb eines Campingplatzes bestimmt;
5. Sportanlagen (GSP): sie sind für Sportanlagen einschließlich Freibäder und Spielplätze bestimmt; bei der Ausweisung ist der Verwendungszweck der Sportanlage festzulegen;
6. Schipisten (GSK): sie sind für die Ausübung des Wintersports bestimmt;
7. Materialgewinnungsstätten (GMA): sie sind zur Materialgewinnung und zur dazu gehörigen Materiallagerung bestimmt;
8. Friedhöfe (GFH);
9. Gewässer (GGW): sie stellen größere stehende und fließende Gewässer dar;
10. Ödland (GOL);
11. Immissionsschutzstreifen (GIS);
12. Abstandsflächen (GAF): sie sind zur Trennung von Gebieten unterschiedlicher Widmung oder zur Siedlungsgliederung bestimmt;
13. Lagerplätze (GLP): sie sind dauernd zur vorübergehenden Lagerung von Materialien außerhalb von Bauten auf über 1.000 m² Fläche bestimmt;
14. Ablagerungsplätze (GAP): sie sind zur auf Dauer erfolgenden Deponierung von Materialien, um sich ihrer zu entledigen bestimmt;
14a. (Anm: entfallen auf Grund LGBl Nr 103/2022).
14b. Windkraftanlagen (GWA): sie sind für Windkraftanlagen und betriebstechnisch notwendige Nebenanlagen be-stimmt;
15. Sonstige Flächen (GSO): alle sonstigen, nicht als Bauland oder als Verkehrsfläche ausgewiesenen Flächen.

(2) Die Ausweisung der Kategorie Schipiste setzt voraus, dass die Flächen dauerhaft für diesen Zweck gesichert sind.

(3) In allen Grünland-Kategorien sind bauliche Anlagen nur zulässig, wenn sie für eine der Widmung entsprechende Nutzung notwendig sind oder Verkehrsbauten (wie Brücken, Stützmauern, Lärmschutzwände odgl), Transformatorenstationen, Umspannanlagen oder Gasdruckreduzierstationen betreffen. Die Zulässigkeit land- und forstwirtschaftlicher Bauten im Grünland ist im § 48 näher geregelt.

(4) In der Kategorie Sportanlagen gelten nur Bauten und bauliche Anlagen von untergeordneter Bedeutung als notwendig.

(5) In der Kategorie Immissionsschutzstreifen sind nur bauliche Nebenanlagen zulässig, die der Erreichung des Schutzzwecks dienen.

(6) In der Kategorie Abstandsflächen sind keine Bauten und baulichen Anlagen nutzungsnotwendig.

(7) Frei stehende Solaranlagen, deren Kollektorfläche 200 m² überschreitet, sind im Grünland nur zulässig, wenn für den Standort eine Kennzeichnung gemäß § 39b vorliegt. Die Kollektorflächen von mehreren Solaranlagen sind zusammenzurechnen, wenn diese zueinander in einem räumlichen Naheverhältnis stehen.

(8) Windkraftanlagen mit einer installierten Leistung von mehr als 500 kW sind im Grünland nur zulässig, wenn der Standort als Grünland-Windkraftanlagen ausgewiesen ist. Eine solche Ausweisung ist nur zulässig, wenn diese dem Räumlichen Entwicklungskonzept nicht entgegensteht.

(9) Widmungen von unverbauten Grundflächen für Windkraftanlagen können in ihrer zeitlichen Geltung dahin beschränkt werden, dass mit Ablauf des zehnten Jahres ab ihrer Ausweisung eine Folgewidmung eintritt, wenn bis dahin keine der Widmung entsprechende Bebauung begonnen worden ist. Die Frist kann einmalig um weitere fünf Jahre verlängert werden.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 037

Aufschließungsgebiete, -zonen und -kennzeichnung

(1) Flächen, deren Ausweisung als Bauland Widmungsverbote gemäß § 28 Abs. 3, ausgenommen Z 5, entgegenstehen, können trotzdem ausgewiesen und als Aufschließungsgebiete gekennzeichnet werden, wenn
1. feststeht, dass der der Baulandausweisung an sich entgegenstehende Umstand allgemein durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nachweislich behebbar ist, und
2. dieser Umstand mit ausreichender Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit wegfallen wird.

(2) An Stelle der Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet kann eine Kennzeichnung unter Beifügung des Hinderungsgrundes vorgenommen werden, wenn
1. es sich um weitgehend bebaute Flächen einschließlich verhältnismäßig kleiner unverbauter Flächen, die der Gestaltung geschlossener und abgerundeter Baulandflächen dienen, handelt, und
2. der Hinderungsgrund durch Vorschreibungen im Rahmen der Bauplatzerklärung oder Baubewilligung berücksichtigt werden kann.

(3) Flächen, für deren Erschließung oder Bebauung eine bestimmte zeitliche Reihenfolge zweckmäßig ist, können in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt und gekennzeichnet werden.

(4) Die Wirksamkeit der Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet oder -zone endet mit der Freigabe. Eine Freigabe ist vorzunehmen, wenn der Grund für diese Kennzeichnung weggefallen ist. Soweit eine Befristung gemäß § 29 Abs 2 wegen der Kennzeichnung nicht in Betracht kam, sind mit der Freigabe eine Befristung und eine Folgewidmung im Sinn der §§ 27 Abs 7 und 29 Abs 2 bis 4 festzulegen und im Flächenwidmungsplan auszuweisen.

(5) Die Erteilung einer Bauplatzerklärung oder Baubewilligung ist in Aufschließungsgebieten und -zonen erst nach deren Freigabe zulässig.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 038

Zonierung von Gewerbegebieten

Im Bauland der Kategorie Gewerbegebiet können zum Schutz der Bevölkerung und der Umwelt vor Immissionen und Gefährdungen sowie zur Sicherung von Flächen für Produktionsbetriebe Zonen gekennzeichnet werden, in denen bestimmte an sich zulässige Nutzungen ausgeschlossen sind. Der Ausschluss kann sich beziehen auf:
1. Wohnnutzungen, ausgenommen die für den Betrieb unerlässlichen Wohnungen und Wohnräume,
2. Einzelhandelsnutzungen,
3. Betriebe, die auch in der Kategorie Erweitertes Wohngebiet zulässig sind,
4. Tankstellen und Betriebstankstellen (§ 30 Abs 7).

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 039

Kennzeichnung von Stadt- und Ortskernen

und Flächen für Apartmenthäuser und Apartmenthotels

(1) Bereiche, die zur Erfüllung von Versorgungsfunktionen besonders geeignet sind, können als Stadt- oder Ortskernbereiche gekennzeichnet werden. Für eine solche Kennzeichnung kommen nur Flächen in Betracht, die

1. eine großteils zusammenhängende verdichtete Bebauungsstruktur mit einer Konzentration von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, öffentlichen Einrichtungen sowie Versammlungs- und Vergnügungsstätten in Verbindung mit Wohn- und Tourismusnutzungen aufweisen und

2. über eine gute Anbindung an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz verfügen.

(2) In den Bauland-Kategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis 6 können Flächen für Apartmenthäuser oder Apartmenthotels gekennzeichnet werden. Eine solche Kennzeichnung soll nur vorgenommen werden, wenn keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung in ihren Grundbedürfnissen gemäß § 2 Abs 1 Z 7 lit b zu erwarten sind.

(3) (entfallen auf Grund LGBl Nr 82/2017)

(4) (entfallen auf Grund LGBl Nr 82/2017)

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 039a

Kennzeichnung von Flächen für förderbare Mietwohn*

*bauten oder Wohnheimemit Handelsnutzungen

(1) In den Bauland-Kategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis 6 können Flächen für förderbare Mietwohnbauten oder Wohnheime mit Handelsnutzungen gekennzeichnet werden. Eine solche Kennzeichnung ist nur zulässig, wenn
1. die Flächen in einem Siedlungsschwerpunkt liegen und
2. im Fall der Bauland-Kategorie gemäß § 30 Abs 1 Z 6 unter Berücksichtigung der rechtlichen Interessen angrenzender Betriebe auf Grund der Lage und Immissionsbelastung eine Eignung für eine Wohnnutzung geschaffen werden kann.

(2) Auf Flächen mit einer Kennzeichnung gemäß Abs 1 sind gemischtgenutzte Bauten für förderbare Mietwohnungen oder Wohnheime (im Sinn des 3. Abschnitts, 4. oder 5. Unterabschnitts des S.WFG 2015) einerseits und für Einzelhandelsnutzungen bis insgesamt 1.000 m² Verkaufsfläche andererseits zulässig, wenn
1. die Geschoßfläche der förderbaren Bauten die Gesamtverkaufsfläche für Einzelhandelsnutzungen um mehr als das Doppelte übersteigt und
2. die erforderlichen Pflichtstellplätze mindestens zur Hälfte in einer Tiefgarage errichtet werden.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 039b

Kennzeichnung v. Flächen f. freistehende Solaranl.

(1) Im Flächenwidmungsplan können nach Maßgabe der Abs 2 und 3 Flächen für freistehende Solaranlagen gekennzeichnet werden.

(2) Auf Flächen des Baulandes, auf Verkehrsflächen sowie auf vorbelasteten Gebieten des Grünlandes kann eine Kennzeichnung erfolgen, wenn
1. das der Kennzeichnung zu Grunde liegende Vorhaben dem Räumlichen Entwicklungskonzept bzw der grundsätzlichen Planungsabsicht der Gemeinde nicht entgegensteht,
2. die Errichtung einer solchen Anlage zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Widmung sowie des Orts- und Landschaftsbildes führt und
3. bei Photovoltaikanlagen: ein Anschluss an das Stromnetz technisch möglich ist.

(3) Auf unbelasteten Gebieten des Grünlandes kann eine Kennzeichnung erfolgen, wenn die Voraussetzungen des Abs 2 vorliegen und unter Berücksichtigung der Konfiguration, Größe und Lage der Anlage eine Standorteignung gegeben ist. Die Landesregierung kann dazu mit Verordnung nähere Festlegungen treffen.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 040

Kennzeichnung von Lücken im Grünland

(1) Im Grünland können kleinräumige Grundflächen im Bereich von mindestens drei nicht landwirtschaftlichen, eine räumliche Einheit bildenden Bauten als Lücke gekennzeichnet werden.
(2) Bei der Beurteilung der Lückeneigenschaft sind Bauten in gekennzeichneten Lücken nicht zu berücksichtigen. Dabei gelten

1.
Nebenanlagen nicht als Bauten im Sinn des Abs 1 und

2.
Austraghäuser als nicht landwirtschaftliche Bauten.
(3) Eine Kennzeichnung gemäß Abs. 1 setzt jedenfalls voraus, dass

1.
die geplante Lückenschließung den Festlegungen in Entwicklungsprogrammen des Landes oder im Räumlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde nicht widerspricht;

2.
die geplante Lückenschließung keine weitere Beeinträchtigung des Landschaftsbildes nach sich zieht;

3.
die geplante Lückenschließung zu keiner gegenseitigen Beeinträchtigung oder Gefährdung führt;

4.
der gesamte, für die Lückenschließung maßgebliche Bereich bereits mit allen dem Stand der Technik entsprechenden Infrastruktureinrichtungen erschlossen ist.
(4) Für Flächen, die als Lücke im Grünland gekennzeichnet sind, ist die Erteilung von Bauplatzerklärungen und Baubewilligungen für ein Mehr-Generationen-Wohnhaus mit höchstens 375 m² Geschoßfläche oder für einen sonstigen Wohnbau mit höchstens 300 m² Geschoßfläche und dazu gehörige Nebenanlagen zulässig.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 041

Vorbehaltsflächen für kommunale Zwecke

(1) Zur Sicherung eines zweckmäßigen Standortes können Vorbehaltsflächen für die Errichtung und Erweiterung folgender Gemeindeeinrichtungen gekennzeichnet werden:
1. Schulen, Kindergärten;
2. kulturelle Einrichtungen;
3. Wohlfahrtseinrichtungen, insbesondere Alten- und Pflegeheime;
4. Erholungsgebiete, Sportanlagen, Spielplätze;
5. Bestattungsanlagen.

(2) Eine Kennzeichnung gemäß Abs. 1 setzt jedenfalls voraus, dass
1. die Gemeinde nicht selbst über geeignete Grundstücke verfügt und
2. eine der Nutzung entsprechende Widmung vorliegt.

Nach Löschung des Vorbehalts (Abs. 5) dürfen dieselben Grundstücke erst nach Ablauf von fünf vorbehaltsfreien Jahren neuerlich als Vorbehaltsfläche gekennzeichnet werden.

(3) Veränderungen der Vorbehaltsflächen gemäß Abs. 1 sind nur mit Bewilligung der Gemeinde zulässig. Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Maßnahme entweder unmittelbar der Verwirklichung des Vorbehaltszwecks dient oder nicht wesentlich wertsteigernd ist und mit dem Vorbehaltszweck vereinbar ist. Die Bewilligung kann zusammen mit einer nach anderen landesrechtlichen Vorschriften erforderlichen Bewilligung der Gemeinde erteilt werden. Nicht bewilligte Veränderungen sind bei der Ermittlung des Wertes der Vorbehaltsflächen in Verfahren nach Abs. 4 und § 49 sowie nach landesgesetzlich geregelten Enteignungsverfahren nicht zu berücksichtigen.

(4) Die Eigentümer von Vorbehaltsflächen gemäß Abs. 1 können nach Ablauf von drei Jahren ab Rechtswirksamkeit der Kennzeichnung bei der Landesregierung die Einlösung der Grundstücke durch die Gemeinde beantragen. Das Einlösungsverfahren ist durchzuführen, wenn binnen Jahresfrist ab Einlangen des Antrages keine einvernehmliche Regelung zustande kommt und der Vorbehalt nicht gelöscht wird. Zur Ermittlung des Wertes der Vorbehaltsflächen sind die Bestimmungen des III. Abschnittes des Salzburger Landesstraßengesetzes 1972 sinngemäß anzuwenden.

(5) Die Wirksamkeit eines Vorbehalts gemäß Abs. 1 endet durch dessen Löschung. Die Löschung ist vorzunehmen, wenn



1. der Vorbehaltsgrund hinsichtlich der Vorbehaltsfläche weggefallen ist oder


2. seit der Kennzeichnung des Vorbehalts fünf Jahre verstrichen sind und weder ein Einlösungsverfahren anhängig noch vor Ablauf dieser Frist eine Kennzeichnung der Verlängerung des Vorbehalts erfolgt ist.

Ein Vorbehalt kann einmal um längstens drei Jahre verlängert werden.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 042

Vorbehaltsflächen für den förderbaren

Miet- und Eigentumswohnbau

(1) Zur Sicherung von Flächen für die Errichtung von förderbaren Miet-, Mietkauf- oder Eigentumswohnungen (iS der Unterabschnitte 2 und 4 des dritten Abschnitts des S.WFG 2015) können unter folgenden Voraussetzungen Vorbehaltsflächen gekennzeichnet werden:
1. Es besteht ein entsprechender Bedarf für den Planungszeitraum von zehn Jahren, wobei das mittelfristige Wohnbau-Förderungsprogramm des Landes zu berücksichtigen ist.
2. Die Gemeinde, die Baulandsicherungsgesellschaft mbH (§ 77) und die gemeinnützigen Bauvereinigungen verfügen insgesamt nicht in ausreichendem Maß über geeignete Flächen, um den Bedarf zu decken.
3. Die Fläche befindet sich in einem Siedlungsschwerpunkt und die Widmung der Fläche lässt eine Wohnbebauung zu.
4. Für die Fläche muss eine Mindestgeschoßflächenzahl von zumindest 0,7 in der Stadt Salzburg und von 0,6 in den sonstigen Gemeinden gelten.
5. Für die Fläche liegt keine Vereinbarung gemäß § 18 vor, die die Sicherung der Fläche oder von Teilen davon für die Errichtung von förderbaren Wohnungen gemäß Abs 1 beinhaltet.
6. Den von der Vorbehaltskennzeichnung betroffenen Grundeigentümern müssen zumindest als Bauland ausweisbare Flächen in dem Ausmaß als vorbehaltsfrei verbleiben, um ihren Bauland-Eigenbedarf zu decken.

(2) Mit der Kennzeichnung gemäß Abs 1 ist gleichzeitig festzulegen:
1. die Mindestzahl an zu errichtenden förderbaren Wohnungen gemäß Abs 1 oder
2. das Mindestmaß an zu errichtender förderbarer (Wohn-)Nutzfläche.

(3) Auf Veränderungen der Vorbehaltsflächen gemäß Abs 1 ist § 41 Abs 3 anzuwenden. Die Erteilung einer Baubewilligung für eine Bauführung (§ 2 Abs 1 des Baupolizeigesetzes 1997) setzt zusätzlich voraus, dass
1. das Bauvorhaben den Festlegungen gemäß Abs 2 nicht widerspricht und
2. die Bewilligungswerber zur Errichtung von förderbaren Wohnungen gemäß Abs 1 nach wohnbauförderungsrechtlichen Vorschriften berechtigt sind.

(4) Auf die Einlösung von Vorbehaltsflächen und die Löschung ist § 41 Abs 2 letzter Satz sowie Abs 4 und 5 sinngemäß anzuwenden. Anstelle der Frist von fünf Jahren gemäß § 41 Abs 5 Z 2 gilt jedoch bei unbefristeten Widmungen eine Frist von zehn Jahren.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 043

Kenntlichmachungen

(1) Im Flächenwidmungsplan sind kenntlich zu machen:
1. Flächen, die auf Grund von Bundes- oder Landesgesetzen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, wie
a) Wald im Sinn des Forstgesetzes 1975 und gesondert Bannwälder,
b) Naturdenkmale und unter Naturschutz stehende Gebiete,
c) unter Denkmal- oder Ortsbildschutz stehende Bauten und Gebiete,
d) wasserrechtlich besonders geschützte Gebiete,
e) Schutzgebiete für Heilquellen, Kurbezirke,
f) Bergbaugebiete udgl nach dem Mineralrohstoffgesetz,
g) Schutzzonen für Straßen und Straßenplanungsgebiete,
h) Schutzbereiche für Versorgungseinrichtungen,
i) Bauverbotsbereiche bei Eisenbahnen und Seilbahnen sowie Sicherheitszonen bei Flugplätzen,
j) Sicherheitsstreifen bei Hochspannungsleitungen,
k) militärische Sperrgebiete,
l) Gefährdungsbereiche nach den schieß- und sprengmittelrechtlichen Vorschriften;
2. Gefahrenzonen und Funktionsbereiche der forstlichen Raumplanung und der Wasserwirtschaft;
3. Hochwasserabflussgebiete nach wasserrechtlichen Bestimmungen;
4. für den Hochwasserabfluss und -rückhalt wesentliche Flächen;
5. Verdachtsflächen und Altlasten im Sinn des Altlastensanierungsgesetzes.

(2) Im Flächenwidmungsplan können kenntlich gemacht werden:
1. bestehende oder durch überörtliche oder örtliche Planungen für besondere Zwecke vorgesehene Flächen;
2. Ver- und Entsorgungsanlagen mit überörtlicher Bedeutung;
3. der Gemeinde archäologisch, ökologisch, wegen der Baugestaltung oder aus anderen Gründen besonders wichtig erscheinende Flächen;
4. Flächen mit Potenzial zur Nutzung erneuerbarer Energiequellen.

(3) Kenntlichmachungen können auch außerhalb der Aufstellung oder Änderung des Flächenwidmungsplans geändert werden. Geänderte Kenntlichmachungen sind auf Ergänzungsblättern darzustellen und der Landesregierung mitzuteilen.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 044

Änderung des Flächenwidmungsplans

(1) Der Flächenwidmungsplan ist zu ändern, soweit dies erforderlich ist:

1. durch eine Änderung des Räumlichen Entwicklungskonzepts der Gemeinde,

2. durch Planungen und sonstige Maßnahmen nach anderen gesetzlichen Vorschriften,

3. durch die Verbindlicherklärung von Entwicklungsprogrammen des Landes oder von deren Änderung innerhalb von drei Jahren ab deren Inkrafttreten oder

4. durch das Außerkrafttreten einer Standortverordnung für Handelsgroßbetriebe.

(2) Der Flächenwidmungsplan kann geändert werden, wenn

1. die Änderung dem Räumlichen Entwicklungskonzept entspricht und

2. im Fall einer Baulandausweisung der Baulandbedarf dies zulässt.

(3) Eine Umwidmung von Bauland in Grünland ist nur zulässig, wenn seit der letztmaligen Ausweisung zumindest fünf Jahre verstrichen sind. Dies gilt nicht für Änderungen gemäß Abs 1 Z 2 und 3 oder auf Anregung des Grundeigentümers.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 045

Wirkungen des Flächenwidmungsplans

(1) Ab Inkrafttreten des Flächenwidmungsplans dürfen Bauplatzerklärungen und nach baurechtlichen Vorschriften des Landes erforderliche Bewilligungen nur in Übereinstimmung mit den Festlegungen im Flächenwidmungsplan (Widmungen und Kennzeichnungen) erteilt werden. Rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen und Nutzungen bleiben von den Festlegungen unberührt.
(2) Der Nachweis, dass ein Vorhaben der festgelegten Widmung entspricht, ist vom Bewilligungswerber zu erbringen. Die Landesregierung kann unbeschadet der Anforderungen nach sonstigen Vorschriften durch Verordnung weitere Unterlagen zur genauen Beurteilung des Vorhabens bestimmen.
(3) Bauplatzerklärungen und Bewilligungen, die entgegen den Bestimmungen des Abs. 1 erteilt werden, leiden an einem mit Nichtigkeit bedrohten Fehler (§ 68 Abs. 4 Z 4 AVG). Eine Nichtigerklärung ist nur innerhalb von drei Jahren ab dem im § 63 Abs. 5 AVG bezeichneten Zeitpunkt zulässig, wobei die Frist gewahrt ist, wenn der erstinstanzliche Bescheid innerhalb dieses Zeitraums ergeht. Sie kann auch durch die Aufsichtsbehörde in Ausübung ihres Aufsichtsrechts erfolgen. Wenn Maßnahmen entgegen den Bestimmungen des Abs. 1 durchgeführt werden, kann die Landesregierung dem Veranlasser oder Verfügungsberechtigten die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes, insbesondere die Beseitigung des Hergestellten und Versetzung in den ursprünglichen Zustand, durch Bescheid auftragen. Wenn einer solchen Maßnahme eine erteilte Bewilligung zugrunde liegt, ist dies nur nach Aufhebung oder Nichtigerklärung derselben zulässig und der Bescheid an deren vormaligen Träger der Bewilligung zu richten.
(4) Raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen der Gemeinde haben dem Flächenwidmungsplan zu entsprechen. Raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen des Landes, insbesondere Investitionen und Förderungsmaßnahmen, haben auf die örtliche Raumplanung der Gemeinde Bedacht zu nehmen.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 046

Einzelbewilligung

(1) Die Wirkungen des Flächenwidmungsplans gemäß § 45 Abs. 1 können auf Ansuchen für ein genau zu bezeichnendes Vorhaben durch Bescheid der Gemeindevertretung ausgeschlossen werden (Einzelbewilligung). Das Ansuchen kann vom Grundeigentümer oder einer Person gestellt werden, die einen Rechtstitel nachweist, der für die grundbücherliche Einverleibung seines Eigentumsrechts an der Grundfläche geeignet ist.

(2) Die Erteilung einer Einzelbewilligung liegt im Planungsermessen der Gemeinde und ist nur zulässig, wenn
1. ein besonderer Grund für die Ausnahme vorliegt;
2. der vorgesehene Standort für das Vorhaben geeignet ist;
3. dem Vorhaben das Räumliche Entwicklungskonzept bzw die erkennbare grundsätzliche Planungsabsicht der Gemeinde nicht entgegensteht und
4. das Vorhaben keine Zweitwohnungen, Handelsgroßbetriebe, Beherbergungsgroßbetriebe oder Seveso-Betriebe betrifft.
Der Nachweis des Vorliegens dieser Voraussetzungen ist vom Antragsteller zu erbringen.

(3) Eine Einzelbewilligung kommt im Grünland nur in Betracht:
1. für Änderungen der Art des Verwendungszwecks von bestehenden Bauten und eine damit verbundene Vergrößerung der Geschoßfläche auf höchstens 300 m² bzw 375 m² bei Mehr-Generationen-Häusern;
2. für die Neuerrichtung von Bauten oder baulichen Anlagen im Zusammenhang mit bestehenden Bauten und rechtmäßigen Nutzungen, wenn diese
a) für die Aufrechterhaltung der bisherigen Verwendung erforderlich sind,
b) nur von untergeordneter Bedeutung sind und
c) nicht Wohnzwecken dienen;
3. für an die Grünlandnutzung gebundene Bauvorhaben für Erwerbsgärtnereien, Imkereien, Fischzuchtanlagen sowie Reitställe und -hallen;
4. für die Neugründung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe;
5. für Bauten vorübergehenden Bestandes (§ 9 Abs 3 BauPolG), für welche aus wichtigen öffentlichen Rücksichten ein dringender Bedarf besteht.

(4) Die Erteilung einer Einzelbewilligung für die Änderung der Art des Verwendungszwecks von land- oder forstwirtschaftlichen Bauten kommt erst nach Ablauf von zehn Jahren ab Aufnahme ihrer Benützung in Betracht. Im Fall der Neugründung eines Betriebes gemäß Abs 3 Z 4 beginnt diese Frist ab Aufnahme der Benützung des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes.

(5) Die Erteilung einer Einzelbewilligung gemäß Abs 3 Z 4 kommt nur in Betracht, wenn eine für einen leistungsfähigen Betrieb ausreichende Flächenausstattung gegeben ist und durch ein Betriebskonzept belegt wird, dass maßgebliche Einnahmen aus der Land- und Forstwirtschaft erzielt werden können. Der Nachweis des Vorliegens dieser Voraussetzungen ist vom Antragsteller zu erbringen.

(6) Einzelbewilligungen werden unwirksam:
1. wenn nicht binnen dreier Jahre ab ihrer Rechtskraft die zur Verwirklichung des Vorhabens erforderliche Baubewilligung erwirkt wird oder
2. wenn eine solche Baubewilligung nach den dafür geltenden Bestimmungen erlischt.

(7) Einzelbewilligungen, die ohne aufsichtsbehördliche Kenntnisnahme erteilt worden sind, können unter Anwendung des § 45 Abs 3 nichtig erklärt werden.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 047

Widmungswidrige Bestandsbauten

(1) Ein bestehender widmungswidriger Bau im Sinn dieser Bestimmung liegt vor, wenn der Bestand, allenfalls auch unter Zugrundelegung raumordnungsrechtlicher Ausnahme- oder Einzelbewilligungen, rechtmäßig ist und der festgelegten Widmung nicht entspricht.

(2) Änderungen von Bauten gemäß Abs. 1 sowie die Errichtung oder Änderung von Nebenanlagen sind nur zulässig, soweit diese baulichen Maßnahmen
1. zu keiner zusätzlichen wesentlichen Beeinträchtigung der grundsätzlichen Planungsabsicht, der Widmung und der Nachbarschaft führen und
2. nicht zum Gegenstand haben:
a) Änderungen der Art des Verwendungszwecks;
b) die Vergrößerung von im Grünland liegenden Bauten über 300 m² Geschoßfläche bzw bei Mehr-Generationen-Häusern über 375 m² Geschoßfläche, ausgenommen bei Reitställen und -hallen, Bauten für Erwerbsgärtnereien, Imkereien, Fischzuchtanlagen sowie Schutzhütten;
c) die Vergrößerung der Verkaufsfläche oder solche Änderungen, die die Festlegung einer anderen Kategorie eines Handelsgroßbetriebs erfordern würden;
d) die Änderung von Seveso-Betrieben.

(3) Die Wiedererrichtung von Bauten gemäß Abs 1 ist unter den Voraussetzungen des Abs 2 zulässig, wenn der Bau
1. durch ein Elementarereignis zerstört worden ist oder dessen Erhaltung nicht allgemein wirtschaftlich vertretbar ist und
2. bisher dauerhaft genutzt oder eine solche Nutzung im Zeitpunkt der Antragstellung vor nicht mehr als drei Jahren aufgegeben worden ist.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 048

Land- und forstwirtschaftliche Bauten

(1) In der Grünland-Kategorie ländliches Gebiet sind land- und forstwirtschaftliche Bauten zulässig, wenn
1. ein land- und/oder forstwirtschaftlicher Betrieb bereits besteht (§ 5 Z 4),
2. der Bau an dem vorgesehenen Standort gemäß der Agrarstruktur erforderlich ist, wobei für die Beurteilung der Erforderlichkeit auf die betriebswirtschaftlichen Verhältnisse möglichst Bedacht zu nehmen ist, und
3. zusätzlich bei Standorten außerhalb des Hofverbandes
a) für den Bau ein besonderer betrieblicher Grund vorliegt und
b) der Bau den grundsätzlichen Planungsabsichten der Gemeinde nicht widerspricht.
Für Betriebe, die nur alm- oder forstwirtschaftlich tätig sind, entfällt das Erfordernis des Vorhandenseins einer Hofstelle gemäß der Z 1.

(2) Im Bereich der Hofstelle (Hofverband) eines land- und bzw oder forstwirtschaftlichen Betriebs sind weiters zulässig:
1. Bauten für Nebengewerbe der Land- und Forstwirtschaft gemäß § 2 Abs. 4 der Gewerbeordnung 1994;
2. ein betriebszugehöriges Austraghaus (Bau mit höchstens 200 m² Nutzfläche (§ 6 Abs. 1 Z 9 S.WFG 1990), der vorwiegend dem Auszügler und seiner Familie als Wohnung dient);
3. bauliche Maßnahmen innerhalb der landwirtschaftlichen Wohngebäude für die Privatzimmervermietung und mit einem Gesamtausmaß von 200 m² Wohnungsgröße für höchstens drei Ferienwohnungen.

(3) Die zeitweise Verwendung eines zu einem almwirtschaftlichen Betrieb gehörigen Almgebäudes für touristische und Erholungszwecke ist zulässig, wenn
1. die Alm landwirtschaftlich bewirtschaftet wird und die Flächen im Almkataster eingetragen sind;
2. das Almgebäude bereits seit zehn Jahren besteht und über einen Wohnteil verfügt oder es sich um einen Ersatzbau für ein solches Almgebäude handelt;
3. die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes für almwirtschaftliche Zwecke erhalten bleibt; und
4. eine für diese Verwendung technisch und hygienisch geeignete Abwassersammlung und -beseitigung vorhanden ist; die Landesregierung kann dazu Näheres, insbesondere geeignete Einrichtungen und Betriebsweisen durch Verordnung festlegen.
Eine solche Verwendung ist bei der Beurteilung der Erforderlichkeit gemäß Abs. 1 Z 2 unbeachtlich.

(4) Eine Verwendung gemäß Abs. 3 stellt keine Änderung der Art des Verwendungszwecks im Sinn des § 2 Abs. 1 Z 5 des Baupolizeigesetzes dar, wenn dafür, abgesehen von der erforderlichen Abwasserbeseitigung (Abs. 3 Z 4), keine baulichen Maßnahmen vorgenommen werden und diese Verwendung in Bezug auf die Verabreichung von Speisen und Getränken nicht zu einer Anwendung der Gewerbeordnung 1994 führt und nicht über die Überlassung von Ferienwohnungen ohne Erbringung von persönlichen Dienstleistungen hinausgeht.

(5) Bauliche Maßnahmen, die die Umnutzung von im Hofverband gelegenen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden (oder Teilen davon) bestehender land- und/oder forstwirtschaftlicher Betriebe zu anderen Zwecken betreffen, sind ohne Vorliegen einer Einzelbewilligung zulässig, wenn:
1. die Aufnahme der Benützung des Baus mindestens fünf Jahre – im Fall der Neugründung (§ 46 Abs 3 Z 4) mindestens 10 Jahre ab Aufnahme der Benützung des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes – zurückliegt,
2. kein land- oder forstwirtschaftlicher Betriebsbedarf nach der bisherigen Nutzung mehr gegeben ist,
3. eine dem Stand der Technik entsprechende Infrastruktur für die beantragte Verwendung bereits vorhanden ist,
4. das Gebäude oder der Gebäudeteil ohne Auf- und Zubauten oder wesentliche Änderung des äußeren Erscheinungsbilds für die beantragte Verwendung geeignet und mit der landwirtschaftlichen Zweckbestimmung des Gebäudes oder Gebäudeteils vereinbar ist,
5. die beantragte Verwendung zu keiner erheblichen Geruchs- oder Lärmbelästigung, sonstigen Luftverunreinigung oder Erschütterung für die Nachbarschaft und zu keinem übermäßigen Straßenverkehr führt und
6. eine Verwendung als Wohnraum nur in land- und/oder forstwirtschaftlichen Wohngebäuden erfolgt.
Das Zutreffen der in Z 1 bis 6 genannten Voraussetzungen ist vom Antragsteller nachzuweisen. Diese Bauten gelten im Sinn der grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen (§ 2 Abs 1 GVG 2001) weiterhin als der Landwirtschaft gewidmet und unterliegen dem Teilungs- und Abschreibungsverbot gemäß § 1 Abs 3 Bebauungsgrundlagengesetz (BGG). Änderungen auf Grundlage dieser Bestimmungen begründen nicht die Eigenschaft als bestehender Betrieb im Grünland und rechtfertigen keine Neu-, Auf- und Zubauten für landwirtschaftliche Zwecke.

(6) Die Wiederaufnahme der landwirtschaftlichen Nutzung der unter Anwendung des Abs 5 erfolgten Änderung der Art des Verwendungszweckes der Bauten bedarf einer Bewilligung der Baubehörde. Die Verwendung als Wohnraum gemäß Abs 5 Z 6 stellt keine Änderung der Art des Verwendungszwecks im Sinn des § 2 Abs 1 Z 5 des Baupolizeigesetzes 1997 dar, wenn eine dem Stand der Technik entsprechende Infrastruktur für die beantragte Verwendung bereits vorhanden ist.

StF: LGBl. Nr. 30/2009

LGBl Nr 39/2024

3.3 Örtl. Raumplanung/Flächenwidmungsplanung

3. Abschnitt
Örtliche Raumplanung

3. Teil
Flächenwidmungsplanung

§ 049

Entschädigung

(1) Für die dadurch entstehenden vermögensrechtlichen Nachteile, dass durch den Flächenwidmungsplan oder dessen Änderung Bauland einer Kategorie gemäß § 30 Abs. 1 Z 1 bis 10 in Grünland oder Verkehrsfläche umgewidmet und ausschließlich dadurch die Verbauung eines Grundstücks verhindert wird, ist auf Antrag eine angemessene Entschädigung zu leisten, wenn diese Umwidmung innerhalb von zehn Jahren nach seiner erstmaligen Ausweisung nach dem 1. März 1993 oder während der Wirksamkeit einer in dieser Zeit erteilten Baubewilligung erfolgt. Eine Entschädigung ist nicht zu leisten, wenn
1. die Baulandwidmung durch nachträgliches Eintreten eines im § 28 Abs 3 Z 2 oder 5 angeführten Umstands nicht aufrecht erhalten werden kann,
2. der Grundeigentümer selbst die Rückwidmung ausdrücklich anregt oder
3. die Baulandwidmung durch Fristablauf erlischt.

(2) Die Zehn-Jahres-Frist gemäß Abs. 1 verlängert sich:
1. um die Zeit, während der die Bebauung aus nicht vom Eigentümer der Flächen zu vertretenden Gründen (zB Fehlen eines Bebauungsplans, Nichtfreigabe eines Aufschließungsgebiets) unmöglich war;
2. um zehn Jahre, wenn es sich um eine Fläche im erforderlichen Ausmaß handelt, die dem Eigentümer oder seinen unmittelbaren Nachkommen zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen sollte, die Bebauung aber wegen der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse der Nutzungsberechtigten unzumutbar war; oder
3. um zehn Jahre, wenn es sich um Flächen zur Erweiterung oder Verlegung bestehender Betriebe handelt, die Bebauung aber wegen der wirtschaftlichen Verhältnisse der Nutzungsberechtigten unzumutbar war.
Die Verlängerung der Frist setzt voraus, dass der Eigentümer spätestens bis zum Ende der Auflage des Entwurfs des Flächenwidmungsplans die Gründe für die Unzumutbarkeit der Bebauung glaubhaft macht.

(3) Als vermögensrechtliche Nachteile gelten:
1. Aufwendungen des Eigentümers oder Dritter mit seiner Zustimmung, die im Vertrauen auf die bauliche Nutzbarkeit der Grundfläche für deren Baureifmachung erbracht worden sind;
2. jener Teil des Wertes der Grundfläche, der bei deren Erwerb wegen der Widmung im Flächenwidmungsplan als Bauland gegeben war, soweit er in der Gegenleistung (Kaufpreis, Tauschgrundfläche, Erbverzicht udgl) seinen Niederschlag gefunden hat und dieser Wert den Verkehrswert nicht übersteigt. Dabei ist der jeweils letzte Erwerb maßgebend, bei dem eine Gegenleistung erbracht worden ist.
Aufwendungen für die Baureifmachung sowie Erwerbsvorgänge nach der Kundmachung der Änderungsabsicht bleiben bei der Feststellung vermögensrechtlicher Nachteile außer Betracht. Die Höhe der Aufwendungen bzw des Teils der Gegenleistung ist durch den Antragsteller nachzuweisen. Der Betrag ist nach dem von der Bundesanstalt “Statistik Österreich” letztverlautbarten amtlichen Verbraucherpreisindex aufzuwerten. Für Zeiten vor dem Jahr 1967 ist dabei vom Verbraucherpreisindex I auszugehen.

(4) Der Antrag auf Entschädigung ist bei sonstigem Anspruchsverlust innerhalb von drei Jahren ab Wirksamkeit der Umwidmung bei der Landesregierung einzubringen. Die Entschädigungssumme ist von der Landesregierung nach Anhörung beeideter Sachverständiger durch Bescheid festzusetzen. Die Entschädigung und die mit ihrer Festsetzung verbundenen, vom Antragsteller nicht verschuldeten Verfahrenskosten sind von der Gemeinde zu leisten.

(5) Jeder der beiden Teile kann, wenn er sich durch die Entscheidung über die Entschädigungssumme benachteiligt hält, binnen dreier Monate nach Zustellung des Bescheides die Festsetzung der Entschädigungssumme beim Landesgericht Salzburg beantragen. Mit der Einbringung des Antrages tritt der Bescheid der Landesregierung hinsichtlich der Entschädigungssumme außer Kraft. Das Gericht hat im Außerstreitverfahren zu entscheiden. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung kann nur mit Zustimmung des Antragsgegners zurückgezogen werden.

(6) Die Entschädigung ist vom jeweiligen Eigentümer des Grundstücks an die Gemeinde zu erstatten, sobald innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren nach ihrer Auszahlung durch eine Änderung des Flächenwidmungsplans oder auf Grund einer Einzelbewilligung die Verhinderung der Verbauung des Grundstücks wegfällt und die Verwendung des Grundstücks als Bauland möglich ist. Die Erstattung hat in der Höhe zu erfolgen, die sich aus der Aufwertung der geleisteten Entschädigung nach dem von der Bundesanstalt “Statistik Österreich” letztverlautbarten amtlichen Verbraucherpreisindex ergibt. Wenn zwischen den Beteiligten eine Einigung über die Zahlungsverpflichtung und die Höhe der Erstattungssumme nicht zustande kommt, findet Abs. 5 sinngemäß Anwendung.

(7) Die Entschädigung ist der Gemeinde vom Land zu ersetzen, soweit die Gemeinde an die Widmung der Grundstücke als Bauland entgegen ihren Interessen und entgegen ihrer erweislichen Absicht durch ein Entwicklungsprogramm des Landes oder im aufsichtsbehördlichen Verfahren durch die Landesregierung gehindert war. Eine erstattete Entschädigung ist in diesem Fall an das Land abzuführen.